L’Investissement en SCPI : La clé d’un revenu passif et diversifié
Dernière modification le 7 août 2024
L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une option de plus en plus prisée par les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille et générer des revenus passifs.
Cet article explore en profondeur le fonctionnement des SCPI, leurs avantages, inconvénients, et les aspects à considérer avant de s’engager dans ce type d’investissement.
Comprendre les SCPI : Un pilier de l’investissement immobilier collectif
Une Société Civile de Placement Immobilier est une structure d’investissement collectif qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens.
Ces sociétés collectent des fonds auprès des investisseurs et les utilisent pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers, principalement des bureaux, commerces, et parfois des logements. Les revenus générés par la location des biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. N’hésitez pas à consulter ce site internet pour en savoir plus sur l’investissement en scpi.
Types de SCPI : Choisir la stratégie qui vous correspond
Il existe plusieurs types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, chacune ayant des objectifs et des stratégies spécifiques.
Les SCPI de rendement sont les plus courantes et investissent principalement dans des biens commerciaux comme des bureaux et des magasins pour générer des revenus locatifs réguliers. Comme leur nom l’indique, ce type de Société Civile de Placement Immobilier est là pour faire du rendement, en récupérant les meilleurs loyers grâce à une bonne stratégie d’acquisition de leurs actifs immobiliers.
Les SCPI fiscales, quant à elles, visent à offrir des avantages fiscaux aux investisseurs en investissant dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation tels que Denormandie, le Pinel ou le Malraux. Ici ce n’est plus le rendement qui est visée (d’ailleurs le rendement des SCPI fiscales est faible par rapport aux SCPI de rendement), mais c’est bien la défiscalisation que l’investisseur recherche.
Enfin, les SCPI de plus-value se concentrent sur la valorisation du capital, en investissant dans des biens susceptibles de prendre de la valeur à long terme (elles sont aussi appelées SCPI de capitalisation). Là encore le rendement n’est pas forcément une priorité, cela dépend des SCPI. Certaines arrivent tout de même à concilier à la fois bon rendement et revalorisation des parts (par exemple Kyaneos Pierre).
Avantages des SCPI : Un mix parfait de simplicité et de rentabilité
L’un des principaux avantages des SCPI est la diversification du portefeuille qu’elles offrent. En investissant en SCPI, vous pouvez mutualiser les risques en accédant à un large éventail de biens immobiliers sans avoir à acheter directement chaque propriété.
Il est inutile de faire un placement conséquent dès le départ, certaines SCPI sont accessibles dès un prix de part à 200€. Par exemple, le prix de la part de Remake Live est à 204€, le prix de la part de Iroko Zen est à 202€, celui de Novaxia Néo est dès 187€. Le minimum de souscription pour le premier investissement SCPI peut être fixé à 5 fois le prix de la part parfois, mais aussi à une seule part (cas de Néo). Par la suite, chaque achat peut de faire à l’unité (une seule part de SCPI).
De plus, elles offrent un revenu passif régulier sous forme de dividendes, ce qui en fait une source de revenu attrayante. Contrairement à l’achat direct de biens immobiliers, qui nécessite souvent un capital conséquent, les SCPI permettent d’investir avec des montants beaucoup plus modestes. La gestion déléguée est un autre avantage significatif, car les SCPI prennent en charge la gestion locative, l’entretien, et toutes les démarches administratives, libérant ainsi l’investisseur de ces responsabilités.
Enfin, les SCPI sont régulées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), assurant une transparence et une sécurité pour les investisseurs.
Inconvénients et risques : Ce qu’il faut savoir avant de plonger
Malgré leurs nombreux avantages, les SCPI présentent également certains inconvénients. La liquidité des parts de SCPI peut être limitée et peut poser problème en cas de besoin urgent de liquidités, car elles ne sont pas aussi facilement revendables que les actions en bourse, et elles dépendent de l’offre et de la demande (vous n’aurez aucun problème à revendre vos parts si les souscriptions à la SCPI sont importantes). Les SCPI sont aussi sujettes aux fluctuations du marché immobilier.
Une baisse des loyers ou une vacance locative prolongée peut impacter les rendements. Les frais de gestion et d’entrée peuvent être relativement élevés, affectant la rentabilité nette de l’investissement. À noter tout de même qu’il existe maintenant du cashback sur les frais de souscriptions et que certaines SCPI sont même à 0 frais de souscription.
Enfin, les revenus distribués par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire le rendement net pour certains investisseurs (bien sûr l’achat de SCPI européenne ou encore l’achat en nue propriété change la donne, et allège la facture fiscale).
Sélectionner la SCPI idéale : Les critères essentiels
Avant d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier, il est crucial de bien étudier plusieurs critères pour s’assurer de faire un choix judicieux. Examiner les rendements passés d’une SCPI peut donner une indication de sa gestion et de sa performance future, bien que cela ne soit pas garanti. Ici, c’est le Taux de Distribution (TD) qui est étudié, puisque le TD est le rapport entre les dividendes à l’année versés et le prix de la part de la SCPI en début d’année.
Il est important de vérifier la régularité et la stabilité des dividendes distribués par la Société Civile de Placement Immobilier.
Un taux d’occupation financier (TOF) élevé indique une bonne gestion locative et une forte demande pour les biens détenus par la SCPI. En général, il est conseillé d’avoir un TOF au-dessus des 90%.
La diversification géographique et sectorielle des biens est un gage de résilience face aux fluctuations économiques locales. Comparer les frais d’entrée, de gestion entre différentes SCPI permet d’évaluer leur impact sur la rentabilité nette.
Comment investir en SCPI : Des options variées pour tous les profils
Il existe plusieurs moyens d’investir en Société Civile de Placement Immobilier. L’investisseur peut acheter directement des parts de SCPI via une société de gestion ou un intermédiaire financier. Il est aussi possible d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, ce qui peut offrir des avantages fiscaux et une meilleure liquidité, mais aussi des frais supplémentaires.
Il est aussi possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit, ou encore par versements programmés. Faire un investissement en SCPI à crédit, permet de bénéficier de l’effet de levier. Vous pourrez augmenter votre capacité d’emprunt, une partie de vos dividendes rembourseront le crédit et en plus, il est possible de déduire les intérêts du crédit lors de sa déclaration de revenus. Si vous estimez, que les taux d’emprunt sont encore trop élevés, vous pouvez aussi faire un placement en SCPI progressif, en achetant une part (ou quelques parts) de SCPI chaque mois (de la même manière qu’il est possible de faire du DCA en bourse)
SCPI et planification financière : Un pilier de votre stratégie d’investissement
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent jouer un rôle important dans une stratégie de planification financière globale. Les revenus réguliers des SCPI peuvent constituer un complément de revenu stable pour les retraités. Si en plus, le retraité à bien préparer son coup en achetant à décote des parts de SCPI en nue-proporiété quelques années avant, il pourra profiter de la plus-value au moment de rentrer en retraite.
En incluant des SCPI dans un portefeuille, un investisseur peut réduire son exposition aux risques spécifiques des autres classes d’actifs, comme les actions ou les obligations. Les parts de SCPI peuvent également être transmises aux héritiers, avec des avantages potentiels en termes de succession. Des montages sont même possibles pour transmettre son patrimoine sans frais de succession en combinant donation et démembrement viager.
L’investissement en SCPI représente une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs. Cependant, comme pour tout investissement, il comporte des risques qu’il est crucial de bien comprendre avant de se lancer.
Une analyse minutieuse des différentes SCPI, de leurs performances, et des conditions du marché immobilier est essentielle pour maximiser les chances de succès. En fin de compte, la Société Civile de Placement Immobilier peut être un pilier solide dans une stratégie de diversification et de génération de revenus, tout en offrant une gestion simplifiée et un accès à un marché immobilier diversifié.
